Die Kaufnebenkosten bestehen aus vier Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und, je nach Weg, Courtage. Der grösste davon ist die Grunderwerbsteuer, und als einziger hängt er nicht am Kaufpreis allein, sondern am Bundesland.

Die Spanne reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Das sind drei Prozentpunkte Unterschied auf denselben Kaufpreis.

Was das bei 320.000 Euro ausmacht

Bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro kostet die Grunderwerbsteuer in Bayern 11.200 Euro, in Nordrhein-Westfalen 20.800 Euro. Die Differenz von 9.600 Euro ist mehr als mancher als gesamtes Eigenkapital eingeplant hat.

Warum der Posten aus dem Eigenkapital kommt

Banken beleihen den Wert der Immobilie, nicht die Kosten des Erwerbs. Die Grunderwerbsteuer erhöht den Kaufpreis nicht um einen Gegenwert, sie ist eine Abgabe. Sie muss deshalb in aller Regel aus eigenen Mitteln kommen, zusammen mit Notar und Grundbuch. Wer mit dem Gedanken plant, die Nebenkosten mitzufinanzieren, verschiebt sie nur in den Beleihungsauslauf und zahlt sie über den Zinsaufschlag zurück.

Was daraus folgt

Das Bundesland ist bei einer Kapitalanlage kein Nebenkriterium. Es gehört in die Rechnung, bevor über Lage und Objekt gesprochen wird, weil es den Mindesteinsatz bestimmt. Der Investment-Kalkulator hat die Sätze aller sechzehn Länder hinterlegt und rechnet sie mit.