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Steuervorteil · Tarif 2026

Rechne deinen Steuervorteil.

Dein zu versteuerndes Einkommen, Kaufpreis und Kaltmiete einer Wohnung. Daraus zeigt der Rechner deine Steuerlast heute und was sich mit der Immobilie im ersten Jahr ändern kann. Unverbindlich, ohne Anmeldung.

Drei Zahlen Rechnet nur in deinem Browser Ohne Anmeldung

Alle Angaben bleiben in deinem Browser, nichts wird gespeichert oder übertragen. Eine Modellrechnung nach dem Einkommensteuertarif 2026 mit ausgewiesenen Annahmen: keine Steuerberatung, keine Zusage. Die steuerliche Prüfung gehört in die Hand deines Steuerberaters.

Deine drei Zahlen Einkommen und Objekt
Laut Steuerbescheid, nicht das Brutto
Veranlagung
Ohne Kaufnebenkosten
Netto-Kaltmiete des Objekts
Annahmen anpassen
Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht das Grundstück
2 % Bestand ab 1925, 3 % Neubau ab 2023
  • Kaufnebenkosten 5,5 %, mitfinanziert
  • Soli erst ab 20.350 € Einkommensteuer (einzeln) / 40.700 € (zusammen), mit Milderungszone
  • Erstes Jahr, zwölf Monate vermietet
Dein Steuervorteil Im ersten Jahr
—
deine Steuerlast heute pro Jahr
—
Steuerlast mit der Immobilie
—
mögliche Ersparnis im ersten Jahr
Mieteinnahmen im Jahr—
Zinsen—
Abschreibung (AfA)—
Verwaltung—
Steuerliches Ergebnis der Wohnung—
Zu versteuerndes Einkommen mit Wohnung—

Modellrechnung für das erste Jahr nach dem Einkommensteuertarif 2026 (§ 32a EStG) mit Solidaritätszuschlag, ohne Kinderfreibeträge, Progressionsvorbehalt und weitere Einkünfte. Ein Verlust aus Vermietung mindert dein zu versteuerndes Einkommen nur, wenn das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht anerkennt. In den Folgejahren sinken die Zinsen mit der Tilgung; steigt die Miete, nimmt der Effekt weiter ab. Keine Steuerberatung.
Strategiegespräch vereinbaren Vermögensplan machen

Kaufpreis, Miete und dein Grenzsteuersatz wandern in den Vermögensplan mit; sie stehen hinter dem Rautezeichen der Adresse und werden vom Browser nicht an einen Server geschickt. Dein zu versteuerndes Einkommen bleibt in diesem Formular. Allgemeine Informationen, keine Steuer-, Anlage- oder Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe das Finanzamt Werbungskosten anerkennt, hängt von Objekt, Finanzierung und deinem Bescheid ab. Die steuerliche Prüfung gehört in die Hand deines Steuerberaters.

So rechnet der Rechner

Zwei Steuerlasten. Ein Unterschied.

Der Rechner nimmt keinen pauschalen Steuersatz. Er rechnet deine Steuer nach dem Tarif einmal ohne und einmal mit der Wohnung. Der Unterschied ist dein möglicher Vorteil.

Schritt 1

Deine Steuerlast heute

Einkommensteuer nach § 32a EStG für dein zu versteuerndes Einkommen, einzeln oder zusammen veranlagt. Dazu Solidaritätszuschlag mit Freigrenze und Milderungszone, auf Wunsch Kirchensteuer.

Schritt 2

Die Wohnung im ersten Jahr

Zwölf Kaltmieten sind Einnahme. Dagegen stehen Zinsen auf das Darlehen, die Abschreibung auf den Gebäudeanteil und die Verwaltung. Ist das Ergebnis negativ, sinkt dein zu versteuerndes Einkommen.

Schritt 3

Der Unterschied

Steuerlast heute minus Steuerlast mit Wohnung. Das ist die Ersparnis im ersten Jahr, als Jahres- und als Monatsbetrag. Die Höhe hängt an deinem Steuersatz, nicht an einer Pauschale.

Zum Rechner Vermögensplan machen

Ob und wie viel Steuer eine Immobilie bei dir spart, hängt von Objekt, Finanzierung und deinem Bescheid ab und wird im Gespräch geprüft. Der Rechner ersetzt keine Steuer-, Anlage- oder Rechtsberatung.

Die Formel

So entsteht die Zahl.

Drei Rechenschritte, die du nachvollziehen kannst. Der Tarif steht im Gesetz, die Annahmen stehen im Rechner.

Selbst rechnen

  1. Tarif

    Grundfreibetrag 12.348 €, zwei Progressionszonen bis 69.878 €, danach 42 % und ab 277.826 € 45 %. Zusammenveranlagung nach dem Splittingverfahren. Soli 5,5 % oberhalb der Freigrenze mit Milderungszone.

  2. Steuerliches Ergebnis

    Kaltmiete mal zwölf, minus Zinsen (Darlehen mal Zins), minus AfA (Kaufpreis mal Gebäudeanteil mal AfA-Satz), minus Verwaltung. Rücklagen zählen nicht.

  3. Ersparnis

    Steuerlast für dein Einkommen minus Steuerlast für dein Einkommen plus steuerliches Ergebnis. Zwei Tarifwerte, keine Pauschale.

Der erste Schritt

Ein Gespräch. Klarheit für deine Situation.

Fünfundvierzig Minuten, unverbindlich, ohne Verkaufsdruck.

Erstgespräch buchen Im Kalkulator weiterrechnen

Alle Zahlen sind Modellrechnungen mit ausgewiesenen Annahmen und keine Zusagen. Renditen, Wertentwicklungen, Vermietung und steuerliche Wirkungen hängen von der individuellen Situation und vom Objekt ab. Risiken einer Immobilieninvestition: Rechtliche Hinweise. Keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.