Anlagekonzept · Neubauwohnung
Zwei Darlehen. Und eine höhere Abschreibung.
Eine Wohnung im energieeffizienten Neubau mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG. Sie hat zwei Dinge, die eine Bestandswohnung nicht hat: einen zinsgünstigen Förderkredit der KfW neben dem Bankdarlehen und eine deutlich höhere Abschreibung in den ersten Jahren. Beides wirkt am stärksten, wenn deine Steuerlast hoch ist.
Ein Neubau bringt erst Miete, wenn er fertig ist. Bis dahin läuft die Finanzierung an, ohne dass Einnahmen gegenüberstehen. Einen Anspruch auf Förderung gibt es nicht: Die KfW entscheidet im Rahmen der verfügbaren Mittel, und der Antrag muss vor dem Vertrag gestellt sein. Was das für dich bedeutet, steht weiter unten.
Der Förderkredit ist zweckgebunden und an nachgewiesene Gebäudequalität geknüpft. Er ersetzt das Bankdarlehen nicht, er verbilligt einen Teil davon.
Die zwei Hebel
Was den geförderten Neubau vom Bestand unterscheidet.
Der eine Hebel senkt deine Zinskosten, der andere deine Steuerlast. Sie wirken unabhängig voneinander, und sie sind ausdrücklich nebeneinander zulässig.
Förderkredit je Wohneinheit
Der zinsgünstige Teil deiner Finanzierung
Erreicht das Gebäude die Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG“, kann ein Teil des Kaufpreises über den KfW-Kredit Nr. 298 finanziert werden, zu einem Zinssatz deutlich unter dem, was Banken für den übrigen Teil verlangen. Ohne QNG-Siegel liegt die Grenze niedriger.
Für vermietete Wohnungen gilt das Programm Nr. 298. Das häufiger genannte Programm Nr. 297 ist Selbstnutzern vorbehalten und für dich nicht nutzbar.
Abschreibung in den ersten Jahren
Zwei Abschreibungen, die sich addieren
Für neu gebaute Wohngebäude gibt es die degressive Abschreibung von 5 % vom jeweiligen Restwert. Erfüllt die Wohnung zusätzlich Effizienzhaus 40 mit QNG, kommt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG dazu: nochmals bis zu 5 % jährlich, im Jahr der Anschaffung und den folgenden drei Jahren.
Das Gesetz nennt beide Vorschriften nebeneinander. Wie viel davon bei dir ankommt, hängt an deinem persönlichen Steuersatz.
Allgemeine Informationen, keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Ob und in welchem Umfang Abschreibungen und Förderung in deinem Fall greifen, klärt dein Steuerberater und die KfW im Antragsverfahren. Ein Anspruch auf Förderung besteht nicht.
Voraussetzungen
Woran beides hängt.
Förderkredit und Sonderabschreibung sind keine Verhandlungssache. Sie hängen an nachprüfbaren Merkmalen des Objekts und an Fristen. Was eine davon reißt, prüfen wir, bevor dir ein Objekt vorgestellt wird.
Punkt 05 ist der, an dem die meisten scheitern: Der Förderantrag muss bei der KfW eingegangen sein, bevor der Kauf- oder Bauträgervertrag geschlossen wird. Wer erst unterschreibt und dann an die Förderung denkt, bekommt sie nicht mehr. Deshalb steht dieser Schritt bei uns fest im Ablauf, mit Datum.
Fristen
Drei Uhren, die unterschiedlich ticken.
Förderung und Steuervorteil haben eigene Fristen, und sie sind nicht deckungsgleich. Genau daran scheitern Käufe, bei denen alles andere passt. Wir führen die Fristen am Objekt mit und erinnern rechtzeitig daran.
Die Übersicht nennt die Regeln, nicht deinen Fall. Welche Frist bei einem konkreten Objekt läuft und ob sie noch zu halten ist, prüfen wir vor der Vorstellung.
| Förderantrag bei der KfW | vor Vertragsschluss |
| Ersterwerb nach Bauabnahme | innerhalb von zwölf Monaten |
| Bauantrag für die Sonderabschreibung | ab 2023, befristet |
| Kauf für die Sonderabschreibung | im Fertigstellungsjahr |
| Vermietungsbindung KfW | zehn Jahre |
| Vermietungsbindung § 7b EStG | zehn Jahre |
Ferienvermietung und möbliertes Kurzzeitwohnen gelten steuerlich nicht als dauerhafte Wohnnutzung. Wer so vermietet, verliert die Sonderabschreibung rückwirkend.
Häufige Fragen
Was Anleger vor dem Neubau fragen.
Die vollständige Sammlung steht in den häufigen Fragen. Was hier offen bleibt, klären wir im Gespräch.
Was genau ist das QNG-Siegel?
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude wird im Auftrag des zuständigen Bundesministeriums von unabhängigen Zertifizierungsstellen vergeben. Geprüft wird das Gebäude über seinen gesamten Lebenszyklus: Treibhausgase, eingesetzte Baustoffe, Schadstofffreiheit, Barrierearmut und Wirtschaftlichkeit. Für dich ist es zweierlei: ein Qualitätsnachweis von dritter Seite und die Eintrittskarte zur höheren Förderstufe.
Bekomme ich den KfW-Kredit sicher?
Nein, einen Anspruch darauf gibt es nicht. Die KfW entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der verfügbaren Mittel. Was wir tun können: die Voraussetzungen am Objekt vorher prüfen, den Antrag rechtzeitig auf den Weg bringen und den Vertrag so takten, dass die Reihenfolge stimmt.
Kann ich Förderkredit und Sonderabschreibung zusammen nutzen?
Ja. Das Förderprogramm zählt seine Ausschlüsse abschließend auf, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG steht nicht darunter. Und das Einkommensteuergesetz nennt die degressive Abschreibung und die Sonderabschreibung ausdrücklich nebeneinander. Prüfen lassen solltest du es trotzdem: Beides zusammen ist der Regelfall, aber dein Steuerberater kennt deine Gesamtlage.
Was passiert zwischen Kauf und Fertigstellung?
Beim Bauträgerkauf wird nach Baufortschritt gezahlt. Das Darlehen wird also stückweise abgerufen, und für den abgerufenen Teil laufen bereits Zinsen, während noch keine Miete fließt. Diese Phase gehört in jede ehrliche Rechnung. Wir stellen sie dir vor dem Kauf dar, nicht danach.
Warum nicht einfach eine Bestandswohnung?
Weil beide unterschiedliche Aufgaben erfüllen. Der Bestand bringt Miete ab dem ersten Monat und lässt sich durch Sanierung im Wert heben. Der Neubau bringt Förderkredit und höhere Abschreibung, dafür später. Welche Rechnung für dich besser aufgeht, hängt an deiner Steuerlast und daran, wann du Einnahmen brauchst.
Offen gesprochen
Was gegen den Neubau spricht.
Vier Punkte, die du kennen solltest, bevor du dich dafür entscheidest. Ausführlich stehen sie in den rechtlichen Hinweisen.
Kein Ertrag in der Bauzeit
Zwischen dem ersten Darlehensabruf und der ersten Miete liegen Monate bis Jahre. In dieser Zeit zahlst du Zinsen ohne Gegeneinnahme. Verzögert sich der Bau, verlängert sich diese Phase.
Höherer Einstiegspreis
Neubau kostet je Quadratmeter mehr als Bestand, und die anfängliche Mietrendite fällt entsprechend niedriger aus. Der Vorteil liegt in Förderung, Abschreibung und geringerem Instandhaltungsbedarf, nicht in der Anfangsrendite.
Förderung kann ausfallen
Ein Anspruch besteht nicht, die Mittel sind begrenzt, und Programme werden geändert oder eingestellt. Eine Rechnung, die nur mit Förderung aufgeht, ist keine tragfähige Rechnung. Wir zeigen dir deshalb beide Varianten.
Bindung über zehn Jahre
Förderung und Sonderabschreibung setzen voraus, dass die Wohnung zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet wird. Verkauf oder Nutzungsänderung davor können beides rückwirkend kosten.
Nächster Schritt
Rechnen wir es durch.
Wie viel Förderkredit und Abschreibung bei dir ankommen, hängt an deinem Steuersatz und am Objekt. Überschlagen kannst du die Steuerwirkung selbst, den Rest rechnen wir gemeinsam.
Das Erstgespräch dauert fünfundvierzig Minuten und ist unverbindlich. Alle Zahlen auf dieser Seite sind Modellrechnungen und keine Zusagen.