Der Prüfprozess
Bevor ein Objekt in einem Beratungsgespräch auftaucht, durchläuft es acht Prüffelder. Jedes einzelne kann ein Objekt stoppen — und was durchfällt, sieht kein Kunde.
Acht Prüffelder
Die Reihenfolge ist bewusst gewählt: erst der Ort, dann das Gebäude, dann die Zahlen — zuletzt die Frage, ob das Ganze auch in zwanzig Jahren noch trägt.
Wir prüfen die Nachfrage vor Ort: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, Demografie, Arbeitgeber, Infrastruktur und Anbindung. Dazu die Mikrolage — Straße, Umfeld, Nahversorgung, Lärm. Ein gutes Objekt in schwacher Lage bleibt eine schwache Anlage.
Baujahr, Zustand und Historie des Gebäudes werden erfasst. Bei sanierten Objekten prüfen wir Qualität und Tiefe der Sanierung: Was wurde tatsächlich erneuert — und was nur überdeckt? Vorliegende Unterlagen und Gutachten gehören in die Bewertung.
Kaufpreis je Quadratmeter im Vergleich zum örtlichen Marktniveau, eine realistisch angesetzte Miete statt einer optimistischen. Gerechnet wird mit vollständigen Kosten — Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einem Ansatz für Mietausfall inklusive.
Struktur der Finanzierung: Eigenkapitaleinsatz, Zinsbindung, Tilgung. Entscheidend ist die Tragfähigkeit — auch dann, wenn der Anschlusszins höher liegt als heute. Was nur im besten Szenario funktioniert, wird nicht vorgestellt.
Bei Pflegeimmobilien steht und fällt vieles mit dem Betreiber. Wir sehen auf Bonität, Erfahrung und Betriebskonzept: Wie lange ist er am Markt, wie viele Häuser führt er, wie tragfähig ist die Auslastung? Auch Bauträger und Verwalter werden eingeordnet.
Pacht- und Mietverträge werden gelesen, nicht nur zusammengefasst: Laufzeiten, Verlängerungsoptionen, Indexierung und die Verteilung der Pflichten. Wer trägt Instandhaltung, wer Instandsetzung — und wie sind die Risiken zwischen den Parteien verteilt?
Für wen ist das Objekt gebaut — und wie breit ist diese Zielgruppe? Geprüft wird die Drittverwendungsfähigkeit: ob sich die Fläche auch anders nutzen oder an andere Mieter vergeben lässt, falls sich der Bedarf am Standort verändert.
Instandhaltungsbedarf über die Haltedauer, die absehbare Entwicklung des Standorts und mögliche Exit-Optionen: Weitervermietung, Verkauf, Übertragung. Wie sich der Markt entwickelt, lässt sich nicht garantieren — geprüft wird, ob das Objekt mehrere Wege offenhält.
Transparenz
Acht Prüffelder verringern vermeidbare Fehler — sie beseitigen keine Risiken. Zins- und Marktentwicklung, Mietausfall, ein Betreiberwechsel oder geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen lassen sich nicht wegprüfen. Ob und in welchem Umfang eine Immobilie zu Ihren Zielen beitragen kann, hängt von der individuellen Situation ab und wird im Rahmen der persönlichen Strategie geprüft.
Die wesentlichen Risiken haben wir offen zusammengefasst: Rechtliche Hinweise & Risiken. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Bilder und Objektangaben sind nur ehrlich, wenn ihr Status erkennbar ist. Deshalb kennzeichnen wir durchgängig, was Sie sehen:
Eine Visualisierung zeigt einen geplanten oder möglichen Zustand — kein fertiges Objekt. Eine beispielhafte Darstellung dient der Einordnung und bezieht sich nicht auf ein konkretes Angebot.
Im Erstgespräch ordnen wir Ihre Ausgangslage — und zeigen an einem konkreten Beispiel, wie die acht Prüffelder in der Praxis aussehen. 45 Minuten, unverbindlich. Allgemeine Informationen, keine steuerliche oder rechtliche Beratung; die konkrete Eignung hängt von Objekt, Finanzierung und persönlicher Situation ab.